부모 자식 부동산 거래, 뭐가 유리할까? 절세전략은 이렇게!

부모와 자식 간 부동산 거래는 단순한 재산 이전이 아니라, 법적 절차와 세금, 가족 간 신뢰 문제까지 얽혀 있는 중요한 사안입니다.

“어떻게 넘기면 가장 유리할까?”, “세금은 얼마나 나올까?”, “매매와 증여, 어떤 차이가 있지?” 실제 상담 사례를 바탕으로 반드시 알아야 할 핵심 정보를 쉽고 명확하게 알려드립니다.

증여, 매매, 상속 유리한 방식?

부모와 자식 간 부동산 이전 방법은 크게 세 가지입니다. 각각의 절차와 특징을 살펴보며 본인 상황에 맞는 선택이 중요합니다.

증여는 무상 이전으로, 사랑과 신뢰를 전하는 방법이지만 증여세 부담이 큽니다.
매매는 시세 거래를 기준으로 하여 세법상 명확하지만, 거래 구조가 복잡하고 실거래를 입증해야 합니다.
상속은 사망 후 진행되며 상속세와 분할문제가 발생할 수 있습니다.

자세한 절차는 아래에서 확인하세요.

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증여 시 꼭 알아야 할 세금 기준

부모가 자녀에게 부동산을 넘길 때 가장 많이 하는 실수가 ‘세금 계산 없이 진행’하는 것입니다. 증여세는 누진세율이 적용되며 매우 높기 때문에 정확한 계산이 필요합니다.

성인 자녀: 10년간 5,000만 원 면제
미성년 자녀: 10년간 2,000만 원 면제
배우자: 10년간 6억 원 면제

예시
6억 원 아파트를 성인 자녀에게 증여하면 5,000만 원 공제 후 약 5.5억 원에 대해 증여세가 부과됩니다. 세율은 최소 10%부터 최대 50%까지 누진 적용됩니다.

증여 절차도 놓치지 마세요.

증여 계약서 작성 → 증여세 신고 → 납부 → 등기이전까지 꼼꼼히 진행해야 합니다.

부모 자식 간 매매, 진짜 주의할 점

“싸게 팔면 안 돼요?”라는 질문, 정말 자주 나옵니다. 부모와 자식 간 매매는 '정상거래'로 입증되어야 세무 리스크에서 벗어날 수 있습니다.

핵심 체크포인트

실거래가에 근접한 가격이어야 함
대금은 반드시 계좌이체로 입증
공인중개사 또는 법무사 입회 권장
시세보다 30% 이상 저가 거래는 증여로 간주될 수 있음

세금은 양도소득세(부모), 취득세(자녀)가 각각 발생하며, 이중과세 가능성도 고려해야 합니다.

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상속 시 중요한 절차와 세금은?

부모 사망 후 상속이 발생하면, 감정적으로도 재정적으로도 매우 큰 부담이 될 수 있습니다. 절차를 미리 알아두면 분쟁을 줄이고, 절세도 가능합니다.

상속 순위: 배우자 + 자녀 (없을 경우 부모 → 형제 순)
상속세: 총 재산이 10억 원 초과 시 발생
상속세 신고: 사망일 기준 6개월 이내
취득세: 공시가격 기준 0.96% ~ 2.96%

절세 팁
동거주택 상속공제, 부동산 처분 시기 조절(상속개시일 전후 6개월 이내 매도 시 양도세 면제 가능) 등을 적극 활용하세요.

실전 사례로 배우는 부동산 이전

사례 1: 아파트 증여
부모가 성인 자녀에게 7억 원 아파트 증여 → 5천만 원 공제 후 약 6.5억 원 증여세 발생 → 등기이전 완료

사례 2: 정상 매매
시세 10억 아파트를 그대로 매매 → 양도소득세, 취득세 부담 발생 → 세무소명과 자금출처 명확히

사례 3: 상속 이전
5억 공시가격 부동산 상속 → 상속세 면제 범위 내 → 취득세 납부 후 등기이전

자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?
→ 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

Q2. 자식이 부모에게 증여해도 세금이 나오나요?
→ 네. 자녀가 부모에게 증여해도 증여세 과세 대상입니다.

Q3. 시세보다 싸게 팔면 어떻게 되나요?
→ 시세의 30% 이상 저가이거나 차액이 3억 원 이상일 경우, 증여로 간주되어 증여세 부과됩니다.

Q4. 공동명의로 하면 세금 줄어드나요?
→ 명의를 이전한 지분만큼 증여세가 부과될 수 있습니다.

Q5. 상속 후 바로 팔면 세금 혜택 있나요?
→ 상속개시일 전후 6개월 이내 매도 시, 양도소득세가 0원이 될 수 있습니다.

Q6. 매매할 때 부모가 대출을 끼고 팔 수 있나요?
→ 가능하지만 자녀가 금융기관을 통한 정상 대출 절차를 밟아야 합니다.

Q7. 증여 후 다시 돌려받을 수 있나요?
→ 법적으로 매우 복잡하며, 단순히 명의를 다시 이전하는 것은 불가능합니다.

Q8. 상속 전에 미리 증여하는 게 유리한가요?
→ 경우에 따라 다르며, 공제 혜택 등을 고려해 시뮬레이션 필요합니다.

Q9. 부모가 살아계신데 상속준비 가능한가요?
→ 가능합니다. 이를 ‘사전 상속 설계’라고 하며 절세에 매우 유리합니다.

Q10. 세무조사 피하는 방법은 없나요?
→ 정당한 절차, 정상 가격, 명확한 자금 출처 소명이 가장 중요합니다.

부모 자식 부동산 거래, 철저한 준비가 답!

부모와 자식 간 부동산 거래는 감정과 자산이 맞닿는 민감한 영역입니다. 증여, 매매, 상속 모두 각기 다른 세금과 절차가 있으므로 사전 시뮬레이션과 전문가 상담을 필수로 해야 합니다.

공인중개사, 세무사, 법무사의 조력을 받고, 관련 서류와 자금 출처를 명확히 남기는 것이 향후 분쟁과 세무조사를 예방하는 지름길입니다.

지금이 바로, 가족의 자산을 지키기 위한 준비를 시작할 때입니다. 희망은 작은 계획에서부터 시작됩니다. 여러분의 현명한 판단이 미래를 바꿉니다.