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“우리 집을 팔면 세금 얼마나 나올까?” 부동산을 매매할 때 누구나 한번쯤 고민하게 되는 질문입니다. 특히 조정대상지역에 있는 주택이라면, ‘실거주 요건’을 제대로 이해하지 않으면 수천만 원의 양도소득세를 내야 할 수도 있습니다.
이번 글에서는 “2채였다가 1채가 된 후 실거주 2년을 채우면 비과세가 될까?”라는 질문에 명쾌하게 답해드리겠습니다.
실거주요건 기본개념 정리
조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해선 '보유 2년'과 '실거주 2년' 요건을 모두 충족해야 합니다. 특히 실거주 요건은 '1세대 1주택 상태'에서의 기간만 인정됩니다.
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2주택 보유 후 1주택이 된 경우
두 채를 소유하다가 한 채를 처분한 후 남은 집에 거주하는 경우, 실거주 요건은 그 시점부터 새롭게 계산됩니다. 즉, 기존에 아무리 오래 살아도, 1주택자가 된 뒤 다시 2년을 살아야 비과세가 가능합니다.
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실거주기간 인정 기준은?
실거주로 인정받으려면 단순히 주소만 옮긴다고 되는 것이 아닙니다. 주민등록 전입과 실제 거주가 모두 이루어져야 하며, 세대원 전원이 해당 주택에 살아야 인정됩니다. 위장전입은 엄격히 제한되므로 주의해야 합니다.
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일시적 2주택 예외는?
이사 등으로 일시적으로 두 채를 보유하게 된 경우, ‘일시적 2주택 특례’가 적용될 수 있습니다. 이때는 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 예외적으로 실거주 기간이 인정됩니다. 단, 요건을 꼼꼼히 따져야 하므로 전문가 상담이 필수입니다.
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질문과 답
Q1. 두 집을 가진 상태에서 실거주한 1년은 비과세에 포함되나요?
A1. 아닙니다. 2주택 상태에서의 거주는 실거주 요건에 포함되지 않습니다. 1주택자가 된 시점부터 새롭게 2년을 채워야 합니다.
Q2. 자녀만 주소를 이전한 경우에도 실거주로 인정되나요?
A2. 아니요. 세대원 전체가 거주해야 실거주로 인정됩니다.
Q3. 실거주 증거는 어떻게 준비하나요?
A3. 전입신고 외에도 공과금 납부내역, 학군 이동, 생활기록부 등의 자료가 실거주 증거로 활용됩니다.
Q4. 일시적 2주택자는 비과세가 가능한가요?
A4. 일정 요건 충족 시 가능합니다. 단, 취득 시점과 처분 시점을 잘 맞춰야 하며, 세법에 정해진 기간 내 처분해야 합니다.
Q5. 실거주 요건을 충족하지 못하면 어떤 세금이 부과되나요?
A5. 일반 양도소득세율(최대 45%)과 장기보유특별공제가 배제된 세금이 부과됩니다.
맺음말
조정대상지역 내 주택을 비과세로 팔고 싶다면, 실거주 요건을 정확히 아는 것이 첫걸음입니다. 2주택에서 1주택이 된 시점부터 2년간 실제로 거주해야만 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
특히 위장전입이나 부정확한 정보는 불이익을 초래할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 이번 정보를 통해 부동산 매도 계획에 실질적인 도움이 되셨길 바랍니다.
오늘도 당신의 현명한 선택을 응원합니다.
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